contact@apre.at|+43 1 58801-26041
28
APR
2017

Projektentwickler brauchen Planungssicherheit – Ergebnisse des Expertenkolloquiums „Mysterium Städtebauliche Verträge: Verhandeln statt Planen?“

Posted By :
Comments : 0

[Konzeption der Veranstaltung: Evelyn Susanne Ernst-Kirchmayr]

hand1
APRE hat als Berufsverband der Immobilienprojektentwickler und -manager ein weiteres öffentliches Expertenkolloquium veranstaltet – diesmal gemeinsam mit der Arch+Ing Akademie und hat somit nicht nur räumlich durch den Veranstaltungsort in der Zentrale der Berufsvertretung der staatlich befugt und beeideten Architekten und Ingenieurkonsulenten sondern auch inhaltlich mit dem verheißungsvollen Titel „Mysterium Städtebauliche Verträge: Verhandeln statt Planen?“ einen weiteren Schritt für Lösungen zu gemeinsamen Fragestellungen gesetzt.

Mit der jeweiligen interdisziplinären Zusammensetzung unserer Experten aus Planung, Vertragsrecht, Projektentwicklung und Immobilienwissenschaft als Referenten wollen wir zum gegenseitigen Wissensaustausch über die eigenen Disziplinen hinweg beitragen und so Lösungsansätze für dieses „jugendliche“ Planungsinstrument fördern – und wir durften zu unserer großen Freude auch diesmal ein ebenso interdisziplinäres Publikum von Planern und Rechtsanwälten über Projektentwickler und Investoren bis zu Vertretern von Behörden und Politik begrüßen.

Städtebauliche Verträge wurden anhand der Präsentationen aus unterschiedlichen Blickwinkeln wie auch unter Beteiligung des Publikums für Wien als potentiell geeignetes ergänzendes Instrument diskutiert, um Investitionen z.B. in dringend benötigten Wohnraum und zusätzliche öffentliche Infrastruktur sicherzustellen, die nicht zuletzt auch durch die im STEP 2025 beschlossenen Ziele – allem voran dem Wachstum Wiens – erforderlich werden.

Die Veranstaltung hat aber auch klar gezeigt, dass die Praxis der Ausverhandlung der entsprechenden Verträge aktuell noch als unkalkulierbares Risiko wahrgenommen wird, und zwar nicht nur betreffend mittlerweile kursierender erster „Summen“ sondern insbesondere auch hinsichtlich Verfahrensdauer über Vertragsinhalte bis hin zu Sicherstellungen.

„Derzeit ist für Projektentwickler häufig nicht klar, ob, wann und wie tief sie in die Geldbörse greifen müssen, um Maßnahmen umzusetzen, die für die Flächenwidmung wichtig sind“ konstatierten auch die Rechtsanwälte Michael Hecht und Rudolf Pekar (beide Kanzlei fwp) mangels Präzedenzfälle dem „jugendlichen“ Instrument im Hinblick auf die aktuelle Rechtslage.

Diese Unsicherheit als auch die Dauer der Verhandlungen bergen die Gefahr, dass Investitionen zurückgehalten werden und beispielsweise Projekte zur Schaffung von dringend erforderlichem Wohnraum nicht realisiert werden. Diese „Abwartehaltung“ ist weder im Interesse der Bauherren und Investoren, die über disponiertes anlagefähiges Kapital verfügen, noch im Interesse der Wohnungsinteressenten, die dringend auf eine Entspannung am Wohnungsmarkt hofft.

„Alle Projektentwickler haben deutlich gemacht, dass sie keine weitere Unvorhersehbarkeit in der Projektentwicklung wollen“, fasste Dietmar Wiegand, Universitätsprofessor für Projektentwicklung an der TU Wien, die Ergebnisse einer kürzlich durchgeführten Befragung zusammen.

Klar definierte Prozesse statt einem Mysterium und Planungssicherheit statt Verhandlungsunsicherheit, so könnten die Anforderungen der Expertenrunde an eine optimierte Praxis der Ausverhandlung Städtebaulicher Verträge zusammengefasst werden.

Diese Forderungen unterstützten in diesem Expertenkolloquium sowohl Planer wie beispielsweise Architekt Christoph Mayrhofer, Sektionsvorsitzender Architekten der IK, der seinerseits auch die Wichtigkeit der klassischen vorausschauenden Stadtplanung besonders hervorhob wie auch die Bedeutung der Rollenverteilung von Planern und Projektentwicklung in den Prozessen der Vertragsverhandlungen.

Die erforderliche Dualität bekräftigten aber auch Projektentwickler wie z.B. Günter Hofmann, Geschäftsführer der Premium Projektentwicklung GmbH in seinem Statement „… klar zeigte sich, dass Städtebau im Sinne von Raumplanung und städtebaulicher Vertrag im Sinne von Kostenteilung eine Einheit bilden müssen.“

Besonderes Augenmerk wurde im Rahmen dieser Veranstaltungsreihe erstmals auf unterschiedliche Auffassungen zur Transparenz von Vertragsinhalten bis hin zu deren Prozesse oder allfälliger öffentlicher Musterverträge oder „Kataloge“ gelegt. Als Leiterin der Initiativer Planer und Investoren der APRE stellte Evelyn Susanne Ernst in ihrem Beitrag dazu das aktuelle Beispiel „Mitte Altona“ in Hamburg vor, von dem beispielsweise außer dem eigentlichen Städtebaulichen Vertrag samt seinen 25 Anhängen auch zugrunde gelegte Kalkulationen wie auch zahlreiche Dokumentationen zum mehrjährigen Planungsprozess inklusive mit projektspezifischen Kennzahlen versehene Gegenvorschlägen nicht nur öffentlich in Ämtern einsehbar sondern schlicht im Internet abrufbar sind – dieses Vertragswerk ist aufgrund seiner hohen Akzeptanz auch die angekündigte Grundlage für das aktuell soeben eingeleitete Verfahren auf dem benachbarten Holstenquartier.

Zur aktuellen Praxis der Vertragsraumordnung in den übrigen 8 Bundesländern mit ihren unterschiedlichen Gesetzestexten und regionalen Zielen lassen sich für die städtebaulichen Verträge in Wien (noch) keine „best case“ Beispiele herauskristallisieren, betonte sie im Zusammenhang mit „hinkenden“ Vergleichen von Beispielen mit Deutschland, das entgegen Österreich seit fast 40 Jahren eine für das gesamte Bundesgebiet gesetzliche Grundlage geschaffen hat und die in Fachkreisen derzeit unter den Metropolnamen „Münchner Modell“ oder „Berliner Modell“ in ihrer regional bedingten Unterschiedlichkeit diskutiert werden, von denen ebenfalls zahlreiche Unterlagen frei im Internet veröffentlicht sind.

„Städtebau und Stadtplanung mögen öffentliche Angelegenheiten sein, ein Städtebaulicher Vertrag bleibt aber immer noch – wie der Name schon sagt – ein Vertrag“, führen dazu Michael Hecht und Rudolf Pekar aus und geben zu bedenken: „Wollen Sie jeden Ihrer Verträge im Internet sehen? Wollen Sie wirtschaftliche Kalkulationen und Vertragsinhalte immer mit Ihren Wettbewerbern teilen? Wollen Sie öffentlich gemachte Verträge in Hinkunft zur Spielwiese für Projektgegner, Wettbewerber und selbst berufene Kontrolleure machen?“

Ein von Erich Thewanger (KPMG) in die Diskussion eingebrachter Kompromiss wäre beispielsweise eine standardisierte Veröffentlichung der Eckpfeiler des Vertrags sowie Prüfung der Gleichbehandlung, der Beihilfekonformität und anderer wesentlicher Aspekte durch Dritte.

Für Dietmar Wiegand ist ein besonders erfreuliches Ergebnis des Expertenkolloquiums, dass mit zahllosen Vorurteilen aufgeräumt werden konnte. Eines, das der Vergangenheit angehört ist jedenfalls, dass Projektentwickler keine planerischen Vorgaben und Rahmensetzungen wollen – ganz im Gegenteil:

Projektentwickler brauchen und suchen Sicherheit durch planerische Vorgaben.

Insofern bestand Konsens, dass Verhandlungen Planungen nicht ersetzen dürfen, sondern Planungen den Rahmen für Verhandlungen setzen müssen. Die Praxis der Verhandlung städtebaulicher Verträge wiederum muss durch klare Spielregeln optimiert werden, ein Vorhaben, mit dem sich APRE in Zusammenarbeit mit Projektentwicklern und weiteren Experten aktuell intensiv beschäftigt.

Besonderer Dank an Evelyn Susanne Ernst für die neuerliche Konzeption und Koordination dieser weiteren Expertenveranstaltung – und nicht zuletzt auch insbesondere an Architekt und „Hausherrn“ Bernhard Sommer, Vize-Präsident der Länderkammer W, N & B der AIK, ein herzliches Dankschön für die disziplinübergreifende Zusammenarbeit, Begrüßung und Moderation!

Beiträge zum Expertenkolloquium am 26.4.2017 unter Moderation von Bernhard Sommer und Evelyn Susanne ERNST waren:

Begrüßung Bernhard SOMMER, Vize-Präsident Länderkammer W, N & B

Christoph MAYRHOFER, Sektionsvorsitzender Architekten:
Was kostet die Stadt: Ersetzen Städtebauliche Verträge die Stadtplanung?

Günter HOFMANN, Premium Projektentwicklung GmbH:
Projektentwicklung – Ansprüche und Erfahrungen mit/ohne Städtebauliche Verträge?

Michael HECHT & Rudolf PEKAR, Rechtsanwaltskanzlei fwp Fellner, Wratzfeld & Partner:
Städtebauliche Verträge – birgt die derzeitige Praxis Optimierungspotential?

Evelyn Susanne ERNST, APRE Initiative Planer – Investoren:
Vertrags(t)raumordnung – eklektizistische Blicke in ausgewählte (Bundes-)Länder

Dietmar WIEGAND, Professur für Projektentwicklung (RED) TU Wien:
Städtebauliche Verträge als Instrument der strategischen Stadtentwicklung?

 

 

 

 

About the Author

Leave a Reply

*

captcha *